Aeroportos caçam projetos comerciais bilionários após mudança de regra

Os aeroportos operados pela iniciativa privada se movimentam para atrair empreendimentos comerciais bilionários após uma mudança nas regras das concessões que permitiu a assinatura de contratos mais longos para a exploração imobiliária de seus entornos. Shopping centers, hotéis, torres de escritórios, hospitais e até casas de espetáculos estão na lista de projetos buscados pelas atuais concessionárias de aeroportos. A “caça” foi intensificada com um novo programa, instituído pelo Ministério de Portos e Aeroportos em setembro do ano passado, que facilitou o estabelecimento de contratos com vigência superior à da própria concessão do terminal aeroportuário. Leia Mais Plenário do Cade aprova operação da Azul com a United Airlines Fundo Marinha Mercante garante R$ 5 bi para modernizar e ampliar portos Sem rotas definidas, Latam promete comprar 41 novos aviões neste ano Desde então, segundo o ministério, seis novos empreendimentos já foram protocolados. Eles se encontram em fase de análise técnica na pasta — que precisa dar aval às concessionárias — e estão espalhados por Brasília, Curitiba, Fortaleza, Galeão (RJ) e Vitória. Para a ABR Aeroportos do Brasil, associação que reúne as operadoras de 59 terminais, o setor vive o início de um novo ciclo de investimentos em “real estate”. “É um cenário positivo para a promoção dos aeroportos e das companhias aéreas, e indutor do desenvolvimento das cidades” , diz o CEO da entidade, Fábio Rogério Carvalho. Antes, a assinatura de parcerias comerciais estava limitada à duração das concessões. Isso acabava limitando, em muitos casos, o interesse de investidores para erguer projetos como shopping centers e torres de escritórios — que têm retorno de longo prazo. Basicamente, havia insegurança jurídica sobre o futuro dos empreendimentos: se a concessão de um aeroporto vai até 2037, por exemplo, o que acontecerá depois disso? Não havia garantia de que outra concessionária manteria os contratos firmados pela administração anterior. Com a nova portaria do ministério, os contratos comerciais agora poderão ter vigência de até 75 anos — 30 anos de concessão mais 45 adicionais. “Isso deu a tranquilidade necessária”, afirma Carvalho. Estratégias A Motiva (ex-CCR), que opera 17 aeroportos em todo o Brasil, mapeou pelo menos 50 áreas que podem ser exploradas em termos imobiliários. Hoje a receita comercial representa cerca de um terço do faturamento com o negócio aeroportuário — dois terços vêm das tarifas. Desde 2021, seguindo as regras em vigência, a empresa já havia celebrado seis grandes contratos. Com as mudanças efetivadas no ano passado, a expectativa é dobrar esse número até 2027. A Zurich Airport Brasil — que administra os terminais de Florianópolis, Vitória, Natal e Macaé (RJ) — afirma que a flexibilização do ministério para contratos mais longos ocorre em um “momento muito especial” do desenvolvimento imobiliário em aeroportos. O diretor comercial e de marketing da empresa, Danilo Sesiki, cita o potencial de Vitória na expansão de projetos do tipo e já vê oportunidades concretas de atrair empreendimentos. “Nós temos um total de 1 milhão de metros quadrados destinados ao desenvolvimento imobiliário” , observa. Para o diretor, a atração de investimentos locais e internacionais foi facilitada pela portaria. “Há geração de emprego, economia rotativa e aumento na arrecadação de impostos para a cidade. Hoje a gente fala de uma gama de empreendimentos muito grande, que está beneficiando o município” , afirma Sesiki. Segundo ele, o aeroporto de Vitória já atraiu cerca de R$ 2 bilhões em investimentos imobiliários. Diante da mudança de regras, poderia receber mais R$ 1 bilhão, gerando quatro mil empregos. O aeroporto de Confins (MG), administrado pela BH Airport, também se mostrou otimista com a possibilidade de contratos mais longos. “Com um ambiente regulatório mais claro e estável, fica muito mais fácil planejar projetos de maior maturação, trazendo taxas de retorno mais atrativas para os investidores” , afirma o gerente comercial da concessionária, Geovane Medina. “A partir dessa mudança, retomamos e aprofundamos conversas com players estratégicos que já vinham demonstrando interesse. E esperamos avançar para novas etapas em breve”. Em fevereiro, a BH Airport inaugurou um hotel junto ao terminal 1 de Confins, com cerca de 60 acomodações, que deve atender passageiros e tripulantes. Segundo a Fraport Brasil, concessionária que opera o aeroporto de Porto Alegre (RS) e o de Fortaleza (CE), após a mudança, quatro novas parcerias foram firmadas, sendo dois centros logísticos e dois hotéis. Em relação às receitas dos projetos, a empresa estima que o “real-estate” pode representar entre 3% e 5% do faturamento, assim que os projetos estiveram em etapas mais avançadas e em plena capacidade. “A medida está alinhada ao conceito de transformar a área do aeroporto em uma extensão das cidades, defendido pela Fraport Brasil tanto em Porto Alegre quanto em Fortaleza (CE), reunindo empreendimentos diversos, com opções de lazer, cultura, entretenimento e serviços para os moradores e turistas”, afirmou a Fraport em nota. Ainda no primeiro semestre, o aeroporto de Brasília deve abrir um shopping center com 60 mil metros quadrados de área construída, a 500 metros do terminal de passageiros. O centro comercial terá mais de 130 lojas, incluindo sete âncoras, dez restaurantes, seis salas de cinema e área de shows. Com mais de 60 mil m² de área construída, o shopping reunirá mais de 130 lojas, incluindo sete grandes âncoras, mais de 3 mil metros quadrados de academia (Cia Athletica), Food Hall (Mané Mercado), 10 restaurantes e seis salas de cinema – quatro delas VIP, uma maxscreen de 210m² e uma premium -, além de um exclusivo cinema a céu aberto.